住宅ローンの基礎用語！これだけは押さえておきたいキーワードを解説

そもそも住宅ローンとは

住宅の購入は家庭にとっての一大決心ですよね。住宅の購入や建築をする場合には、土地や建物の購入費用の他にも、税金や各種手数料、引っ越し代金などが必要です。

新築や購入にかかる費用を全て現金でまかなえる家庭はほとんどありませんよね。自己資金でまかなえない部分は住宅ローンとして借り入れすることで、家庭の生活を維持したまま高額な建物や土地を購入することができるのです。

しかし、住宅にまつわる全てのお金を借りて購入することはできず、引っ越し代金や家電や家具の購入費用、頭金や税金などを考慮して、購入価格の25～30％程度は自己資金を用意しておくことが望ましいでしょう。

また、収入や家庭の状況に応じて借りられる金額は違うため、いくら借りられるのか銀行で審査を受ける必要があります。

基礎用語について知ろう

マイホームの購入は人生で1度だけ！という方が多いでしょう。住宅購入は専門用語が多く、説明を聞いていてもピンとこないことがあるかもしれません。

まずは基礎的な住宅ローンに関する用語について知っておきましょう。

固定金利と変動金利

住宅ローンには「固定金利」と「変動金利」があります。

固定金利の場合は、返済期間中の金利が契約した時のまま固定されるので、将来的にどのくらい月々返済するのかを計画しやすく、将来金利が上がった場合には得になります。

変動金利の場合は、市場の金利に合わせて金利が見直しされます。住宅ローンの金利は半年ごとに見直しされ、変わる可能性があります。将来金利が下がった場合は返済額が下がりますが、金利が上がってしまうと返済額のほとんどが利息の分になってしまい、返済残高が全然減らないといった問題も起こり得るので注意が必要です。

フラット35

フラット35は民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している、ローンを返し始めてから終わるまで金利がずっと一定になるローンです。

返済開始してから返済終了までの返済額が決まっているので、ライフプランが立てやすいのもポイントです。借りた人にとっては民間住宅ローンですが、銀行などの金融機関側は住宅金融支援機構にローン債権を売却しています。そのため土地や建物の持ち主を示す登記簿上では、抵当権は住宅金融支援機構にあることになります。抵当権とは、もしもローンが返済されない場合に土地や建物を競売した金額から優先的に返済を受ける人のことです。

繰り上げ返済

繰り上げ返済には2種類あり「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。

どちらもローン残高の一部を決められた日よりも前に返済することですが、「期間短縮型」は早く返済した分の返済期間を短くして利息を軽減するもの、返済額軽減型は期間は変えずに返済額を減らすものです。一般的には「期間短縮型」のほうが利息を減らして全体の支払額を減らす効果があるといわれています。

また、繰り上げ返済をする場合には1回あたりの繰り上げ返済手数料がかかる場合があり、数千円～3万円程度としている金融機関が多くなっています。

団体信用生命保険

団体信用生命保険とは。住宅ローンの借入者が返済途中に亡くなってしまったり高度障害になったりした場合、保険金によって住宅ローンの残り返済分を完済することを目的とした保険です。

法人の場合にも適用され、債務者が法人の場合は代表権のある連帯保証人が加入します。この保険があることによって、万が一の時の返済について家族が安心して生活することができます。

民間住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入を義務としているのが一般的です。

登記

不動産登記とは、土地や建物の所在、地番、家屋番号、権利関係などを公の帳簿に記載し、一般に公開するものです。登記があることによって不動産の持ち主や権利関係の内容がわかり、不動産購入したい人や不動産を担保に融資をしたい人が、スムーズに取り引きを行うことができます。

土地の購入や家を購入した場合には、権利者として登記を行う必要があります。司法書士事務所に委託することもできます。

保証人

保証人とはローンを借りた人がお金を返すことができない場合、借主に代わって返済をする人のことをいいます。

保証人は「借主が返せない場合の代理」という立ち位置ですが、連帯保証人となった場合には借主と連帯して返済義務を負うことになります。連帯保証人ではない保証人の場合は、債権者から返済を要求されても、まずは借主に請求するように求めて、借入者に返済能力がある場合には支払いを拒絶できます。

連帯保証人の場合は借主と同じレベルの責任を持ち、返済する必要があることになります。

親子リレー返済

ローンを申し込む場合に親がすでに高齢の場合、子供が将来残りのローンを支払うことを前提として返済することをいいます。子供が一定条件をクリアしている場合、リレー返済の対象とすることができます。

通常は高齢でローンを組む場合には返済期間に制約がありますが、親子リレー返済を適用する場合には35年返済などが可能になる場合もあります。将来子供に債務を持たせてしまうことになるので、慎重に話し合って判断しましょう。

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点でその土地を保有している所有者が納めるべき税金のことです。課税庁である市区町村が、固定資産税評価額に基づいて納税額をお知らせし、所有者は税額を納税します。固定資産額の計算方法は、固定資産税評価額の1.4％です。支払い方法は、一括払い又は年4回の分納のいずれかを選べます。

固定資産税評価額は3年に1度見直しされ、住宅や住宅用地として土地を持っている場合には税額の軽減措置があります。例えば200m2以下の小規模住宅用地については評価額の1/6として税金を計算し、200m2を超える部分については1/3で計算します。

また、平成30年3月31日までに新築された住宅の場合には、120m2(課税床面積)までの部分について3年間・5年間にわたって固定資産税が半額になります。5年間になるのは3階建て以上の耐火構造・準耐火構造住宅か、長期優良住宅の場合です。購入する家がこの基準に当てはまるのかは、住宅メーカーや不動産に確認を行いましょう。

わからないことは自己判断せず専門家に相談を

家を買うことは一生のうちにほぼ1度しかない一大事ですね。同時に行ったことのない手続きや、知らなかった制度もあり頭が混乱してしまうこともあるかもしれません。

主な用語については解説をしましたが、それでも具体的にわが家の場合はどうなのかと悩むものです。心配なことやわからないことがある場合には、住宅のことは住宅メーカーや不動産会社、ローンのことは銀行やファイナンシャルプランナーに相談してみるとよいでしょう。

一生に一度の決断。後悔のないように納得して進めていきたいですね。